Borg ingehouden

Je verhuurder houdt (een deel van) je borg in. Wat mag wel en wat niet?

Je verhuurder mag niet zomaar een bedrag van je borg afhalen. De wet noemt precies welke kosten hij mag verrekenen, en normale slijtage hoort daar niet bij. Hier lees je wat wel en niet mag, en hoe je bezwaar maakt als je het niet eens bent.

Welke kosten mag je verhuurder inhouden?

Je verhuurder mag alleen deze kosten met je borg verrekenen:

• schade aan de woning die voor jouw rekening komt
• achterstallige huur
• achterstallige servicekosten
• een achterstallige energieprestatievergoeding

Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen er niet vanaf. Houdt je verhuurder iets in, dan moet hij het restant binnen 30 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Die termijn geldt bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023.

Lees meer over de termijnen

Schade of normale slijtage?

Hier ontstaan de meeste discussies. Normale slijtage is wat er gebeurt als je gewoon in een huis woont. Schade is iets wat kapot of beschadigd is geraakt door onzorgvuldig gebruik.

Voorbeelden die doorgaans als normale slijtage gelden:

• verkleurde muren of behang
• lichte gebruikssporen op de vloer
• een paar kleine gaatjes van schilderijen

Voorbeelden die doorgaans als schade gelden:

• een brandplek in het aanrecht of de vloer
• een kapotte deur of een gebroken raam
• grote vlekken of gaten in muren of vloerbedekking

Twijfel je? Kijk wat er in je huurcontract en het opleverrapport staat.

Bezwaar maken tegen een inhouding

Ben je het niet eens met de inhouding? Zo pak je het aan:

1. Je verhuurder moet je schriftelijk laten weten wat hij verrekent, met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW). Bij schade mag hij alleen kosten verrekenen die aantoonbaar zijn gemaakt voor herstel. Heb je die niet gekregen? Vraag er schriftelijk om.
2. Vraag om bewijs, zoals foto's, offertes of facturen.
3. Leg je eigen bewijs ernaast: foto's van de oplevering, het inspectierapport bij je intrek en je berichten met de verhuurder.
4. Maak schriftelijk bezwaar en vraag het ingehouden bedrag terug, met een duidelijke termijn, bijvoorbeeld 14 dagen.

Blijft je verhuurder bij zijn standpunt? Dan kun je het melden bij het meldpunt van je gemeente of gratis advies vragen bij het Juridisch Loket. De gemeente kan je verhuurder aanspreken of een boete geven, maar haalt je borg niet voor je terug.

Voorkom discussie bij je volgende huis

Maak bij je intrek én bij je vertrek foto's van elke ruimte, met datum. Leg meterstanden, sleutels en bestaande gebreken vast. Dan sta je sterk als er later discussie komt.

Let op: is er bij het begin van je huur geen beschrijving van de woning gemaakt? Dan word je vermoed de woning in goede staat te hebben ontvangen (artikel 7:224 lid 2 BW). Een opleverrapport bij je intrek voorkomt dat.

Veelgestelde vragen

Laatst bijgewerkt: 23 oktober 2026. Bron: Volkshuisvesting Nederland. Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.